Urusan Gadaian

URUSAN PINDAHMILIK DAN GADAIAN
1.	Soalan	:	Mengapa saya dikehendaki membayar kepada Pemegang Pertaruhan setelah hampir 10 tahun saya menduduki rumah yang saya beli melalui Pinjaman Perumahan Perbendaharaan?
	Jawapan	:	a)	Kes ini berlaku kerana tuan telah membeli harta secara Assignment, iaitu harta belum ada hakmilik strata/berasingan pada waktu itu. Kini hakmilik strata/berasingan telah dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Akan tetapi ianya adalah diatas nama Pemaju sebagai Pemilik asal. Oleh kerana harta itu telah dijual kepada tuan maka adalah perlu dipindahmilik kepada nama tuan dan seterusnya menggadaikan harta tersebut kepada Kerajaan Malaysia bagi menjamin kepentingan Kerajaan yang memberi pinjaman. Untuk melaksanakan tindakan pindahmilik dan gadaian tersebut maka tuan dikehendaki menjelaskan bayaran-bayaran yang perlu seperti yang diminta oleh Pemegang Pertaruhan.
			b)	Urusan pindahmilik dan gadaian ini perlu disempurnakan segera bagi menjamin kepentingan tuan dan keluarga tuan agar kesahihan tuan sebagai pemilik tidak dipertikaikan oleh mana-mana pihak dan untuk mengelakkan pinjaman tuan dibatalkan oleh BPP. BORANG-BORANG CAGARAN (GADAIAN/PENYERAHAN HAK) 1. Soalan: Bagaimana untuk mendapatkan Borang-borang Cagaran (Gadaian/Penyerahanhak) ? Jawapan: a) Borang-borang Cagaran  boleh didapati oleh Pemegang pertaruhan melalui Laman Web BPP di menu Borang > Borang Cagaran b) Adalah menjadi tanggungjawab Pemegang Pertaruhan untuk mendapatkan Borang Cagaran di Laman Web BPP di menu Borang > Borang Cagaran 2. Soalan: Bila Borang-borang Cagaran (Gadaian/Penyerahanhak) yang telah dilengkapkan oleh Peminjam dan Pemegang Pertaruhan diserahkan kepada Seksyen Cagaran untuk diproses? Jawapan: a) Borang-borang Cagaran yang telah dilengkapkan hendaklah dikembalikan bersama-sama dengan Surat Setuju Terima Pinjaman (Lampiran 'E') yang telah dilengkapkan oleh Peminjam. b) Pegawai Seksyen Cagaran akan menandatangani Borang Cagaran itu sebagai penerimaan gadaian/penyerahanhak dan mengembalikannya semula kepada Pemegang Pertaruhan untuk didaftarkan di Pejabat Tanah bagi kes gadaian atau Mahkamah Tinggi bagi kes Penyerahanhak.     URUSAN YANG MELIBATKAN HAKMILIK 1. Soalan: Adakah Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan membenarkan Peminjam memasukkan nama orang yang dikasihi di dalam Hakmilik atas dasar kasih sayang? Jawapan: Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan membenarkan Peminjam memasukkan nama orang yang dikasihi di dalam Hakmilik atas dasar kasih sayang bagi tujuan ubahsuai/membina rumah. Memasukkan nama orang yang dikasihi di dalam Hakmilik selain tujuan di atas adalah tidak dibenarkan sehingga baki hutang diselesaikan terlebih dahulu. 2. Soalan: Bolehkah Peminjam memohon supaya nama yang bukan Peminjam di dalam Hakmilik yang bukan merupakan Peminjam dikeluarkan? Jawapan: Peminjam boleh menggugurkan nama di dalam Hakmilik dengan syarat-syarat berikut:- i) Peminjam hendaklah melantik Peguam sebagai Pemegang Pertaruhan bagi menguruskan pengeluaran nama yang berkenaan dari hakmilik ii) Peminjam dan orang yang namanya hendak digugurkan itu telah pun menandatangani Borang 14A dihadapan Peguam atau Pentadbir Tanah dan salinannya yang diakui sah oleh Pemegang Pertaruhan dikemukakan ke BPP. iii) Pemegang Pertaruhan memberi Akujanji akan menguruskan semula gadaian harta tanpa nama yang digugurkan itu. iv) Peminjam memberi Akujanji akan menanggung kos yang terlibat; dan v) Kelulusan BPP adalah tertakluk kepada kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sekiranya terdapat sekatan kepentingan didalam Hakmilik. 3. Soalan: Bolehkah peminjam mendapatkan kebenaran Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan bagi memohon untuk pecah lot atau cantum lot dan meminda syarat nyata tanah seperti berikut:- i) memasukkan rizab Melayu; ii) dari tiada kepada bangunan atau pertanian iii) getah kepada kelapa sawit; dan iv) apa-apa juga syarat lain Jawapan: Bagi permohonan untuk pecah lot adalah tidak dibenarkan sehingga baki hutang pinjaman diselesaikan sepenuhnya terlebih dahulu. Permohonan bagi pencantuman lot dan meminda syarat nyata tanah adalah dibenarkan dengan syarat tidak menjejaskan status gadaian yang sedia ada.  Syarat-syarat lain adalah seperti berikut ; i) Peminjam hendaklah melantik Peguam sebagai Pemegang Pertaruhan bagi menguruskan urusan pencantuman lot dan meminda syarat nyata tanah. ii) Pemegang Pertaruhan memberi Akujanji akan menguruskan urusan berkenaan dan mengembalikan Hakmilik Asal setelah tindakan selesai diambil iii) Peminjam bertanggungjawab sepenuhnya terhadap kos yang dikenakan. iv) Kelulusan BPP adalah tertakluk kepada kelulusan Pihak Berkuasa Negeri sekiranya terdapat sekatan kepentingan didalam Hakmilik. 4. Soalan: Bagaimana dan dimana saya boleh mendapatkan salinan hakmilik harta yang saya beli melalui pinjaman perumahan Perbendaharaan? Jawapan: Bahagian Pinjaman Perumahan Perbendaharaan tidak membekalkan salinan hakmilik kepada peminjam. Sebaliknya Tuan hendaklah memohon kepada Pejabat Tanah Daerah dimana harta berada bagi mendapatkan salinan Hakmilik. Pejabat Tanah akan mengenakan bayaran tertentu untuk tuan mendapatkan salinan hakmilik tersebut. 5. Soalan: Benarkah Management Committee boleh menghalang Hakmilik Strata yang dikeluarkan oleh Pejabat Tanah dari dipindahmilik kepada saya dan digadai kepada Kerajaan, jika saya tidak menjelaskan tunggakan bayaran yang dituntut oleh Management Committee seperti maintenance fees? Jawapan: Tindakan Management Committee itu teratur. Sebab itulah BPP sentiasa mengingatkan Peminjam-peminjam yang membeli petak kediaman, supaya segera menjelaskan tuntutan-tuntutan yang dikemukakan oleh Management Committee dari masa ke semasa/setiap bulan seperti maintenance fees, Cukai tanah dan sebagainya untuk menggelakkan kesukaran pemindahan hakmilik kepada nama peminjam, apabila Hakmilik Strata dikeluarkan oleh Pejabat Tanah. Hanya apabila nama peminjam dipindahmilik dalam Hakmilik Strata barulah peminjam menjadi Pemilik Berdaftar dan boleh dijadikan harta pusaka di kemudian hari nanti.     URUSAN PEMULANGAN/PENJUALAN HARTA 1. Soalan: Apa tindakan susulan yang perlu diambil oleh Peminjam setelah menerima Hakmilik, Pendua Gadaian (16A) dan Borang Pelepasan Gadaian (16N) daripada BPP? Jawapan: Peminjam hendaklah mengemukakan dokumen – dokumen tersebut kepada Pejabat Tanah / Pendaftar Hakmilik bagi tujuan pembatalan gadaian. Ini untuk memungkinkan Pejabat Tanah / Pendaftar Hakmilik membatalkan gadaian Kerajaan terhadap harta itu dan seterusnya menjadi hakmilik Peminjam sepenuhnya. 2. Soalan: Bapa atau suami saya seorang peminjam Pinjaman Perumahan Perbendaharaan telah meninggal dunia. Bagaimanakah saya boleh mendapatkan Hakmilik / Dokumen Penyerahanhak bapa atau suami saya itu? Jawapan: a) Apabila Peminjam meninggal dunia, Pewaris terdekat  dikehendaki segera mengemukakan kepada Seksyen Akaun BPP, salinan fotostat Sijil Kematian Peminjam yang telah disahkan oleh pihak Polis atau Hospital. b) Sebaik sahaja menerima salinan Sijil Kematian Peminjam itu, tindakan akan diambil bagi menyelaraskan baki hutang Peminjam dengan amaun pampasan daripada Syarikat Insurans (sekiranya Peminjam dilindungi dengan Perlindungan Gadaijanji). Jika amaun pampasan dari Syarikat Insurans itu tidak mencukupi untuk menyelesaikan baki hutang Peminjam, adalah menjadi tanggungjawab pewaris untuk menyelesaikan tuntutan baki debit itu dalam tempoh yang ditetapkan, bagi menggelakkan harta dilelong. c) Apabila Seksyen Akaun BPP mengesahkan baki hutang Peminjam telah diselesaikan sepenuhnya, Unit Geran BPP akan memohon Pewaris terdekat untuk mengemukakan dokumen-dokumen berikut:- i) Surat Perintah Pembahagian Harta, Ordinance (Pembahagian) Harta Pesaka Kecil, 1985 sekiranya harta bernilai kurang dari RM6000,000/-;ATAU ii) Surat Perintah Mahkamah bagi harta bernilai sama ada kurang atau lebih dari RM600,000/- atau; iii) Surat Kuasa Mentadbir Harta Pesaka (Letter Of Administration) yang dikeluarkan sama ada oleh Pejabat Tanah atau Mahkamah Tinggi atau; iv) Surat Kuasa (Grant Of Probate) yang dikeluarkan oleh Mahkamah Tinggi, jika melibatkan surat wasiat (bagi yang bukan beragama Islam sahaja) d) Geran tanah/Hakmilik Strata/Surat Pelepasan Penyerahakan akan diserahkan kepada Pewaris atau Pejabat Amanah Raya Sdn. Bhd. atau Peguam yang dilantik oleh Pewaris setelah BPP menerima salah satu daripada dokumen-dokumen di perenggan (c) diatas e) Sebaik sahaja menerima Geran Tanah/Hakmilik Strata, pendua gadaian dan pelepasan gadaian, atau pelepasan Penyerahakan, tindakan susulan adalah seperti dijawapan kepada soalan 2. 3. Soalan: Apakah tindakan susulan yang perlu diambil oleh peminjam setelah menerima dokumen :- a) Release And Reassignment (R&R);b) Deed Of Assignment (DOA); c) Loan Agreement (LA); d) Sale And Purchase Agreement (SPA) Jawapan: Ini adalah kes dimana semasa pinjaman Peminjam diluluskan hakmilik individu / strata bagi harta, belum dikeluarkan pihak pemaju sehingga pinjaman selesai. Jika hakmilik itu dikeluarkan sebelum pinjaman selesai, adalah menjadi tanggungjawab Pemegang Pertaruhan menghubungi Peminjam bagi urusan pindahakmilik dan gadaian kepada Kerajaan. Ketiga-tiga dokumen diatas akan dikemukakan kepada Peminjam setelah Peminjam menyelesaikan pinjamannya. Apabila Peminjam menerima ketiga-tiga dokumen itu, Peminjam hendaklah:- a) Mengemukakan dokumen – dokumen tersebut kepada Mahkamah Tinggi dimana pendaftaran dibuat  bagi tujuan pembatalan pendaftaran. b) Menghubungi Pemaju berkenaan untuk mengetahui sama ada hakmilik individu / strata bagi harta tersebut telah dikeluarkan; c) Sekiranya hakmilik individu / strata telah dikeluarkan, Peminjam hendaklah menghubungi Pemegang Pertaruhan iaitu Pemaju atau Peguam bagi menguruskan urusan pindahmilik harta kepada Peminjam. d) Sekiranya hakmilik individu / strata belum dikeluarkan oleh Pemaju, Peminjam dikehendaki menyimpan dengan selamat ketiga-tiga dokumen itu dan hendaklah menghubungi Pejabat Tanah/Pemegang Pertaruhan berkenaan dari masa ke semasa untuk mendapatkan status hakmilik individu / strata harta berkenaan akan dikeluarkan. 4. Soalan: Bagi Kes Pinjaman Bersama, kepada siapakah hakmilik akan diserahkan setelah baki hutang diselesaikan? Jawapan: a) Jika hakmilik ada Pemegang Gadaian Kedua, hakmilik akan diserahkan kepada Peminjam / Peguam dan kedua-dua orang peminjam akan dimaklumkan kelak ; b) Jika tiada Pemegang Gadaian Kedua, kedua – dua peminjam perlu bersetuju dan menentukan salah seorang diantara mereka; c) Jika Penyerahanhak Hakmilik itu melibatkan urusan undang-undang, maka hakmilik itu akan diserahkan mengikut perintah Mahkamah. 5. Soalan: Adakah seseorang Peminjam yang belum menyelesaikan baki pinjaman Perumahan Perbendaharaan boleh menjual / mencagar semula harta kepada institusi kewangan lain?Apakah prosedurnya? Jawapan: Peguam yang mewakili Peminjam dan Pembeli hendaklah mengemukakan permohonan Penjualan / Mencagar Semula Kepada Institusi Kewangan lain kepada BPP dengan syarat :- (Borang – borang JH1 dan JH2 boleh didapati di laman web BPP - http://bpp.treasury.gov.my) a) Harta telah digadai sempurna kepada Kerajaan atau proses Penyerahanhak (Assignment) telah diselesaikan. b) Bayaran kemajuan 100% telah dikeluarkan atas harta itu. Sekiranya bayaran kemajuan belum 100% dikeluarkan, sila kemukakan surat daripada Pemaju yang membenarkan harta dijual dan Pemaju tidak akan membuat tuntutan dari BPP untuk baki bayaran kemajuan yang belum dikeluarkan c) Harta boleh dijual kepada pewaris terdekat (iaitu ibu, bapa, anak dan adik beradik kecuali suami isteri) yang bercadang untuk menggunakan kemudahan Skim Pinjaman Perumahan Perbendaharaan bagi membeli harta itu (kontra). d) Peminjam yang dibenarkan menjual harta itu layak memohon Pinjaman Perumahan Perbendaharaan kali kedua setelah urusan pinjaman pertama selesai sepenuhnya. 6. Soalan: Bolehkah seorang kakitangan memohon pinjaman Perumahan Perbendaharaan bagi membeli harta secara kontra yang belum ada hakmilik individu / strata daripada peminjam yang belum lagi menyelesaikan baki hutang pinjaman perumahan Perbendaharaannya? Jawapan: Permohonan penjualan harta secara kontra dibenarkan di bahagian ini sekiranya pembeli mahu pun penjual memenuhi syarat – syarat yang telah ditetapkan oleh BPP Sila rujuk Laman Web (http://bpp.treasury.gov.my) - Syarat-syarat pinjaman 7. Soalan: Peminjam telah menyelesaikan baki hutangnya. Bagaimana dengan kedudukan Polisi Gadaijanjinya itu? Jawapan: Selepas BPP mengesahkan Peminjam telah menyelesaikan bayaran balik hutang pinjaman perumahannya dan hakmilik dikembalikan kepada Peminjam atau Pemegang Pertaruhan, mengikut mana yang berkenaan, Syarikat Insurans akan memulangkan Polisi Insurans Gadaijanji kepada Peminjam. Peminjam boleh memilih sama ada untuk meneruskan Polisi Gadaijanji itu sehingga tamat tempoh perlindungan ATAU memilih untuk menamatkan Polisi itu. Jika memilih untuk meneruskan polisi, peminjam layak mendapatkan pampasan mengikut jadual. Jika memilih untuk menamatkan Polisi, sila beritahu Syarikat Insurans berkenaan supaya Polisi dibatalkan dan Syarikat Insurans membayar CSV kepada Peminjam. Hari tu pemaju tu cakap mungkin selepas 5 tahun ada pindah milik...    ADUAL II - KES ASSIGNMENT SPPP BAGI SEMENANJUNG, SABAH DAN SARAWAK 1. RUMAH PANGSA A BORANG FIRST PARTY Loan Agreement - (BPP.17-Rev.2/87) - 3 salinan Deed of Assignment - (BPP.16) - 3 salinan Bagi kes Joint Deed of Assignment diantara BPP dengan institusi Kewangan dan kebenaran BPP telah diperolehi. Dokumen diganti seperti berikut : Loan Agreement - BPP.17-Rev.2/87 - 4 salinan Deed of Assignment - JD(RP-B) - 4 salinan B BORANG THIRD PARTY Loan Agreement (BPP.17/2SPA/1B-Rev.1/87) - 3 salinan Deed of Assignment (BPP.16/2SPA/1B) - 3 salinan Bagi kes Joint Deed of Assignment diantara BPP dengan institusi Kewangan dan kebenaran BPP telah diperolehi. Dokumen diganti seperti berikut : Loan Agreement - (BPP.17/2 SPA/1B-Rev.1/87) - 4 salinan Deed of Assignment - JD(RP-B)2SPA-1PK/IPB - 4 salinan PERHATIAN: Bagi Pinjaman Jenis 5 (Ambilalih Pinjaman dari Institusi Kewangan) Dokumen Loan Agreement dan Deed of Assignment hendaklah disertakan bersama Dokumen Pindaan Whereas Clause seperti berikut : Pinjaman Jenis 5 - Stratified Property - Ambilalih Pinjaman Bank - Pindaan "Whereas Clause"   Sumber :  http://bpp.treasury.gov.my